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2016年9月 6日 (火)

[2級試験解説 やや難]農地の評価について

みなさま、こんにちは。
FP技能士3級2級合格勉強会運営スタッフ(公式サイト管理人)の佐藤です。

本日は、2016年5月のFP技能士試験の過去問を解説します。
(多くの受験者が間違えやすい問題、試験対策テキストでの対策が難しい
問題を中心に解説しています)

合格後のさらなる知識向上にも、役立ててくださいね。

 

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■ 2016年5月 FP技能士2級 学科 問58より
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【問題】

3.農地の価額は、農地を純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地に区分して評価する。

 

→この記述は適切です。

 

【問題】

4.市街地周辺農地の価額は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価する。

 

→この記述は適切です。

 

【まとめて解説】

過去に1級試験をも含めて、このような農地の評価に関する問題は出題されたことがありません。これはさすがに知っている方は圧倒的少数だったのではないでしょうか。

下記では農地評価に関して、試験対策としてわかりやすさを優先して、重要となるポイントを解説しています。

農地の価額を評価するに当たり、農地は次の四種類に区分して評価します。

■純農地

市町村が農業用の区域と定めた場所にある農地、農業に適した大きな面積を持つ農地であり、原則として他の用途に転用が許可されない農地がこれに該当します。
評価額は倍率方式によって、評価します。
純農地は、今後も農地として保護していくという目的もあり、比較的安い価格で評価できる倍率方式が認められています。

■中間農地

農業用として指定されておらず、農業はできるもののその生産性が低く、それほど農業に適しているとは言えない農地が該当します。
純農地と同じく倍率方式によって評価します。

■市街地周辺農地

ほとんど市街化された状況にあり、他の用途への転用が原則許可される場所にある農地が該当します。
上記の「中間農地」と下記の「市街地農地」との、中間的存在というイメージです。
評価額は、下記で解説する「市街地農地」であるとした場合の価額の80%に相当する金額となります。

■市街地農地

市街化区域内の農地、もしくは農地法4条または5条により、転用の許可を受けた農地が該当します。
もはや宅地として取り扱われることになる農地です。
したがって、下記の通り宅地に準ずる評価額となりますが、宅地に転用するのにかかる費用を差し引いた額を評価額とすることができます。
具体的には、次の算式で評価をします。

(その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価格-1平方メートル当たりの造成費の金額)×面積

「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価格」とは、いわゆる自用地評価額のことです。
「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、その農地を宅地に変えるのにかかる費用という意味合いで、国税庁が定めており、路線価と同じく国税庁のホームページで確認ができます。

農地は以上の4種類に分類でき、それぞれで異なる評価計算式が定められています。

ちなみに、農地と宅地とでは、宅地の方が評価額が高くなります。
したがって宅地に転用するのは、相続開始前よりも相続開始後の方が節税の上ではメリットがあるといえます。

 

問題の解説は以上です。
今後も定期的に、過去問を解説していきます。お楽しみに!

 

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