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2014年4月22日 (火)

[2級試験解説] 登記識別情報と登記原因証明情報 / 借地権と借家権の対抗要件の違い

本日は、2014年1月のFP技能士試験の過去問を解説いたします。
(中でも、多くの受験者が間違えやすい問題、試験対策テキストの記述が不足
している点に重点を置いて解説しています)

FP試験を受ける皆様がレベルアップできるよう、ややこしい内容も、分かり
やすく解説していきます。

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2014年1月 FP技能士2級 学科 問41より

3.登記申請に際して提供する登記識別情報とは、登記すべき物権変動の原因となる事実または法律行為の存在を証明する情報をいう。

この選択肢は不適切です。「登記識別情報」を「登記原因証明情報」に直すと正しい文章になります。
登記識別情報はたびたび出題されていますが、登記原因証明情報は今回の試験で初めて出題の対象となりました。これは難解な選択肢だったと思います。

登記識別情報とは、不動産の所有者となった以後に、その不動産を売却をしたり、抵当権の担保に供するなど、2回目以降の登記をするときに必要となる情報です。登記名義人を識別するための情報であり、登記の際の本人確認の手段の一つとして使われています。

ただ、本選択肢は登記原因証明情報についての説明文です。
登記原因証明情報とは、不動産の購入や相続など、登記すべき権利の変動が発生したことを証明する情報のことです。不動産の権利変動は、正当な理由なく行うことはできません。
そこで登記すべき理由(原因)を証明するものとして、例えば売買によって権利が変動した場合は不動産売買契約書、贈与による場合は贈与契約書、相続による場合は遺産分割協議書などが、登記原因証明情報として扱われることになるのです。

登記識別情報については、公式サイト内の「3級2級の難問を解説」のページでも解説しています。詳しく勉強したい場合は、下記ページも参照してください。
http://money-study.net/fp/tisiki/5-lease-rights.htm
※PCスマホ両対応のページです。

4.借地上の建物の賃借人は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、当該建物に居住していれば第三者に借地権を対抗することができる。

この選択肢は不適切です。この選択肢のどこが誤りなのかを正しく理解するためには、借地権の対抗要件と借家権の対抗要件を区別して理解しておく必要があります。この選択肢は、この2つの権利の対抗要件をごちゃ混ぜにした文章になっている点に注意して下さい。

まず、借家権の対抗要件については、次の文章が正しい記述です。

★借地上の建物の賃借人は、その土地の登記記録に“借家権”設定の登記がなくても、当該建物に居住していれば第三者に“借家権”を対抗することができる。

つまり、建物の賃借人(賃貸マンションに住んでいる人)は、それを登記していなかったとしても、そこに住む権利があると主張できます。(これが借家権の対抗要件)
賃貸マンションで暮らしている方の大半が、その事実を登記していませんね。しかしながら住んでいる事実があれば、その権利は主張することができる、すなわち借家権の対抗要件が備わっていると言えます。

続いて、借地権の対抗要件については、次の文章が正しい記述です。

★借地上の建物の“所有者”は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、“当該建物の所有権登記があれば”第三者に借地権を対抗することができる。

借地権の対抗要件は、借地権の登記(土地に対する登記)か、借地上の建物の登記(建物に対する登記)かのいずれかが必要です。土地を借りた人が、いずれの登記もしなかった場合には、対抗要件とはなりません。

このように、借地権と借家権の対抗要件は異なる点があります。
細かい点ですが、ここを整理して覚えておきましょう。

ちなみに、これらの対抗要件が関わる事案としては、土地の所有者が変わった場合が挙げられます。
新しい土地の所有者が、その土地の借主や、その土地の上に立っている建物に住んでいる人に対して「この土地は新たな所有者である私のものだから、出ていってください、不動産を返してください」と言ってくる場合があります。
この場合に、借地権の対抗要件または借家権の対抗要件が備わっていれば、法律上、借主は保護されることとなります。

※今後も定期的に、1月試験の過去問解説を連載していきます。お楽しみに!

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