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2014年4月20日 (日)

[3級試験解説] 不動産の単純利回りとネット利回りの違いについて

本日は、2014年1月のFP技能士試験の過去問を解説いたします。

多くの受験者が間違えやすい問題をピックアップして、解説していきます。
ややこしい内容も分かりやすく丁寧に解説し、受験される皆様ならびに
FP資格を活かした仕事をする方にとっても参考になればと思っています。

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2014年1月 FP技能士3級 学科 問51より

不動産投資の採算性を示す指標の1つである( )は,年間賃料収入を投資額で除して算出する。
1) 単純利回り
2) ネット利回り
3) 内部収益率

正解の選択肢は1です。単純利回りの計算式は、下記のとおりです。

単純利回り = 年間賃料収入 ÷ 投資額(物件購入額)

単純利回りのことを、表面利回り、グロス利回りとも言います。いずれも同じ意味です。

上記の計算式の通り、単純に、賃料収入と投資額(物件購入額)で割り算をします。
しかし、不動産賃貸にかかる経費などを一切考慮しないので、不動産投資をする人が現実に得られる利回りとは異なります。
不動産広告では、一般的にこの利回りが記載されていますが、実際に不動産投資家が得られる利回りはこれより低下します。

一方のネット利回り(NOI利回り)は、不動産から得られる実質的な収益率を計算する時に使われる指標で、純収益を投資総額で割り算した値のことです。
NOIは、Net Operating Incomeの略で、営業利益としての意味があります。
NOI利回りの計算式は、次の通りです。

NOI利回り = 純収益 ÷ 投資総額
= (年間賃料収入-諸経費)÷(物件購入額+諸費用)

ここでいう純収益とは、賃料収入から不動産経営にかかる経費(固定資産税、保険料、管理費用、修繕費など)などを差し引いた、実質的な利益のこと(これがNOIです)を指します。
投資総額とは、物件購入額に加え、諸費用(不動産取得税や不動産会社への手数料など)を加算した金額のことです。

不動産広告では一般的に、すでに述べた単純利回りが表示されていますが、これは不動産にかかる経費が0で、不動産会社に払う諸費用も考慮しないという、いわば架空の利回りを表示しています。
しかし不動産投資をするに投資家にとっては、経費や手数料を考慮して計算された、より現実的な利回りであるNOI利回りによって投資判断をすべきと言えます。

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